Terrains à bâtir : la loi Alur pour plus de constructions
La loi Alur (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 met en place une nouvelle réglementation concernant les terrains à bâtir. Un nouveau plan local d’urbanisme, communément appelé PLU, entraîne la disparition du COS (coefficient d’occupation des sols) et du POS (plan d’occupation des sols), ce qui permet de libérer la construction.
Loi Alur : une solution pour densifier les centres-villes
La loi Alur a pour objectif de lutter contre l’étalement des zones urbaines en densifiant les centres-villes et les zones d’habitation déjà bâties. Pour se faire elle a supprimé le COS (coefficient d’occupation des sols). Il s’agit évidemment donc de l’un des points forts de cette loi. En effet, cette mesure libère la possibilité de construire mais aussi de diviser les terrains en parcelles. Avant sa mise en vigueur, si l’on disposait d’un terrain de 4 000 m² soumis à un COS de 0,1, la surface constructible ne pouvait pas excéder 400 m². Il est désormais possible de revendre ce terrain en 5 lots de 800 m² chacun, qui seront tous constructibles.
Le nouveau PLU fait disparaitre le POS
Le COS a bel et bien disparu, mais cela n’est pas synonyme de construction aléatoire, n’importe ou et n’importe comment. Effectivement, la loi Alur impose en contrepartie à toutes les municipalités de créer un PLU, qui vient définir sur chaque territoire communal les différentes zones où les types de constructions sont possibles ou non. Ainsi on évite l’apparition de maisons individuelles au beau milieu d’une zone commerciale. Ce PLU entraîne par la même occasion la disparition du Plan d’Occupation des Sols, le POS. Une avocate spécialiste du droit de l’immobilier et de l’urbanisme explique que « le PLU est plus clair et mieux adapté. Les habitants peuvent le consulter et ainsi mieux se projeter. C’est une carte de la ville avec des zones de couleurs différentes pour chaque type d’activité : habitation, zones commerciales, industrielles, agricoles… ».
Un permis de construire reste attaquable
Théoriquement, les communes qui n’avaient toujours pas créé leur PLU au 1er janvier 2016 été contraints d’appliquer les articles L111-1 et suivants du Règlement national d’urbanisme. Ces derniers définissent les diverses règles : concernant le gabarit, la hauteur en matière de construction, et qui permettent de maintenir des espaces verts conformes. Mais dans la pratique, si le permis de construire est censé être délivré dans les règles, il reste attaquable. Les avocats ne peuvent désormais plus opposer un dépassement du COS, mais il demeure d’autres motifs possibles de contestation, devant le tribunal administratif comme devant les juridictions civiles. Lorsqu’il s’agit d’un recours auprès du tribunal administratif, les avocats sont à la recherche des causes de « petite illégalité » qui sont très courantes. Ils peuvent aussi plaider que la future construction ne s’insère pas harmonieusement dans le quartier. L’argument est fréquemment rejeté par les tribunaux, à moins que la ville ne s’inscrive dans le cadre d’une loi spécifique comme la loi Montagne ou Littoral par exemple, ou bien dans celui d’associations telles que Les Plus Beaux Villages de France, qui met un point d’honneur à préserver le patrimoine et l’esthétique du site.
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