Les avantages de faire construire une maison pour louer

Quand on pense construction, on imagine généralement un projet de résidence principale voire de maison secondaire. Mais certains voient plus loin et pensent à l’investissement locatif. En 2021 faire construire pour louer reste un placement immobilier intéressant.

Une demande locative forte et un placement immobilier rentable et durable

Un investissement locatif est principalement connu dans un appartement mais faire construire une maison pour la louer permet de bénéficier d’une location plus sûre. Aujourd’hui, d’après les constructeurs, l’offre locative est majoritairement constituée d’appartements. En effet, le parc locatif actuel ne se compose que de seulement 20 % de maisons neuves contre 80 % d’appartements (sources constructeurs). Ces chiffres vont à l’encontre des préférences des Français qui souhaitent, à 70%, vivre en maison individuelle.

Une maison est la cible des familles, qui ont un profil, d’un point de vue investisseur, plus sécurisant. La durée moyenne de location est bien supérieure pour une maison (80 mois en moyenne) comparée à un appartement (30 mois en moyenne). S’appropriant davantage une maison, les locataires sont aussi plus à même de bien entretenir leur logement et d’être plus vigilant sur le paiement des loyers.

En construisant vous pouvez vous aligner avec les dernières réglementations thermiques et phoniques. C’est un avantage certain pour les futurs locataires qui s’assurent de maîtriser leur facture énergétique. Ces critères peuvent être mis en avant lors de la location pour fixer un loyer en conséquence lors de la revente car en effet, 9 acheteurs sur 10 veulent un bien avec un bon DPE.

Une construction neuve vous offre une certaine sécurité et durabilité avec des coûts totalement maîtrisés. En faisant construire vous bénéficierez également d’une garantie décennale liée à la construction. Cette garantie, couvre les dommages pouvant affecter la construction dans sa solidité générale et évite alors de gros travaux d’entretien, à votre charge, sur sa période de validité.

Si vous décidez de louer le bien que vous avez construit, c’est avant toute chose pour le rentabiliser. Une fois le terrain trouvé, la construction d’une maison prend en moyenne 1 an. C’est l’opportunité de louer son logement plus rapidement et de rentabiliser son investissement plus tôt. Vous pouvez facilement calculer le rendement locatif brut, faites l’opération simple suivante : divisez le loyer annuel par le montant de votre investissement (terrain et construction de la maison), puis multipliez le résultat par 100. N’oubliez pas de prendre en compte les charges récurrentes telles que les frais bancaires, les assurances, garanties, taxe foncière, frais de gestion locative… Une bonne rentabilité nette se situera entre 3 et 5%.

Les avantages fiscaux de construire une maison pour la louer

Les aides financières à la construction sont principalement et généralement réservées aux primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui font construire une maison pour y habiter en tant que résidence principale. Mais l’investissement locatif dans du neuf comprend aussi des avantages fiscaux.

Les investisseurs peuvent encore profiter du dispositif Pinel qui a été prolongé jusqu’en 2024. Il est toutefois désormais réservé aux investissements réalisés dans certains logements : les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles quant à elles, peuvent encore en bénéficier si vous avez déposé votre permis de construire avant le 1er janvier 2021 et si vous pouvez mettre votre maison en location avant le 31 décembre 2021. Pour rappel, les avantages fiscaux de la loi Pinel sont accordés en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier allant de 12% pour 6 ans à 21% pour 12 ans. A partir de 2021, l’avantage fiscal passera alors à 9 % sur 6 ans et 14 % sur 12 ans.

Fort heureusement 2 principes communs aux projets de construction profitent aussi aux investisseurs. Tout d’abord, les frais de notaire : en cas de construction, les frais de notaire ne concernent que l’acquisition du terrain à bâtir et sont limités à environ 3 %. Ils sont donc moindres comparé à l’acquisition d’un logement dans l’ancien.

Et il y a également l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant deux ans à partir du 1er janvier de l’année suivant la mise en location. L’exonération de la taxe foncière peut même évoluer en passant de 2 à 5 ans si votre maison respecte une liste de critères énergétiques. On l’appelle l’exonération « haut niveau de performance énergétique » applicable aux maisons à basse consommation. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre commune qui peut décider de supprimer la part de cette réduction d’impôts qui doit lui revenir, et elle peut aussi faire le choix de limiter cette réduction d’impôts aux propriétaires ayant financé leur maison à l’aide de prêts aidés ou du prêt à taux zéro. Mais pour obtenir un de ces deux prêts, votre maison doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux ce qui ne rejoint pas vraiment l’optique d’en faire un investissement locatif.

Enfin, si votre maison se trouve au sein d’une copropriété (lotissement), vous serez en plus exonérés des charges de copropriété pendant les deux premières années.

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